物业安全管理主要包括哪些方面？

在物业管理中，安全保卫服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。那么，物业安全管理主要包括哪些方面？究竟该如何进行管理呢？佰佰安全网来说说这方面的物业安全小知识。

物业安全管理的定义

物业安全管理指物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和业主使用人的人身、财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理行为，这也是物业管理工作最基础的工作之一。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面：“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。

物业安全管理的目的

进行物业安全管理的目的，是物业管理企业通过采取组织性、技术性的措施，满足物业的安全需要，为物业业主和使用人提供一个安全、文明的生活和工作环境。物业安全管理的目标应依据物业安全管理的需求来制定，这是物业管理市场化运作的基本要求，只有建立在对客户需求取得正确认识和了解的基础上，制定并实现管理服务目标才能得到市场的认可。

物业安全管理主要包括哪些方面？

物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。

1.治安管理

①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；

②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物， 搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。

2.消防管理

其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保 养和维修等。

3.车辆交通管理

主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。

物业安全管理的特点

物业安全管理具有以下基本特点：综合性强，管理难度大； 服务性特点突出，服务标准较高；对人员的综合素质要求较高；而对市场化、企业化的物业管理来讲，其物业安全管理具有以下基本特征：契约性：安全管理工作是受业主委托，依据物业管理合同来进行的，其内容、职责和权限受到合同限制。

服务性：安全管理的目的是为业主服务，其方式是寓管理于服务之中，具有较强的服务特征。

特定性：物业安全管理服务的对象是特定的，管理服务的范围和内容也是特定的，与社会安全保卫有区别。

有偿性：物业安全管理是有偿服务，是一种市场化行为，必须遵守市场运行的规则。

影响物业安全管理效果的因素

物业的安全管理是一项复杂的工作，影响物业安全管理效果的因素很多，归纳起来大致有以下几个方面：

社会因素的影响：包括社会综合治安状况，法制建设，政府相关执法和管理部门的工作力度等；

物业因素的影响：包括物业的基本状况，安防基础设施，业主的构成和基本素质等；

物质资源因素的影响：包括安防设备(智能化设备)，安防用具和工具(包括交通和通讯条件)，工作环境和防护用品等；

人力资源因素的影响：包括保安员的数量、素质、经验、培训等；

管理因素的影响：包括管理机构，管理方案，工作程序，检查、考评和奖惩措施等；

其它因素的影响：如自然灾害等。

影响物业安全管理效果的因素中有许多是物业管理企业所难以把握和控制的，在这样的情况下，我们一方面要尽可能的改善外部环境，使之更有利于物业的安全管理，另一方面要在现有的条件下，通过人员素质和管理水平的提高，达到最佳的管理效果和最好的管理效能。

物业安全管理的基本方式

目前我国物业安全管理主要有以下几种分类和基本方式：

自己管理和外委管理

大多数的物业管理企业自己成立物业安全管理机构，进行日常的安全管理，也有部分企业将安全管理委托给专业保安公司进行管理，也有的物业将保安工作部分外包，包括某些特定的区域(如仓库)和某些特定的内容(如停车场)。对一些特殊用途的物业，安全保卫工作甚至由部分由武警负责，如有的政府机关由武警负责安全防范，由物业管理企业负责消防管理等。

集约式管理和分解式管理

集约式管理的管理人员和管理内容较为集中，保安部门下一般不再划分更细的部门，保安员要同时或轮岗承担不同类型的工作，这类管理的特点是成本较低，管理过程容易控制，适合于中小规模，安全管理内容相对较少的物业。

分解式管理是将安全管理工作按照种类和范围进行细化和分解，使各项工作更加专业，保安部下再设二级或三级机构，保安员工作相对单一并较为专业，如对停车场、消防检查和宣传、专业接待和守护等工作进行相对独立的划分，这种方式往往适用于大规模和安全管理内容相对较多的物业。此时将安全管理更加专业化不仅可以提高管理服务水平，而且有助于提高管理效能，从而降低成本。

细分的方式要根据实际情况进行策划分析，如某小区有40万平方米的建筑面积，可将守卫(固定岗)按地理区域划分成几个组团，其保安员和停车场的管理人员相对独立，这样的好处是使每一个保安员都能对守护的对象和环境较为熟悉，而巡逻可以组建单独的队伍，配备自行车或摩托车(摩托车不能在扰民的情况下用)，可以提高巡逻的效率，并提供了应付紧急事件的机动增援力量。

又如某物业管理公司在相互之间距离不远的范围内有多个管理处，可以将保安员的操练、消防检查、安全宣传教育等工作从各个管理处分解出来，由相对专业的人员负责，在提高或保障质量的前提下，能够明显降低成本。

敞开式管理和封闭式管理

敞开式管理和封闭式管理是将物业安全管理按照物业范围与外界的隔离和控制程度来进行划分的，是物业安全管理重要的，也是必须涉及到的概念。这里所说的隔离和控制是指运用物质和技术条件及相应的管理手段和方法，将进出物业范围内的人和物品进行控制，其中物质手段主要有各种围墙、栏杆、绿篱、建筑物外墙、水体等，技术条件主要有安全防范和报警的技术装备，如红外线报警装置、电缆报警装置、闭路电视监控装置、照明措施等。

封闭式管理因为能够对进出物业的人员、车辆和物品进行有效监管，因而对保障物业安全具有非常重要的作用，故建议在条件许可的情况下，尽可能的采用封闭式管理，尤其是对居住物业，国家物业管理主管部门和行业协会也大力倡导这种管理方式。但封闭式管理有时受到环境和条件的限制(如公共场所象公共写字楼、超市等较难实行人员的登记管理，又如小区内包含市政道路，就难以对车辆进行管理等)，而且管理成本相对较高，管理难度相对较大，有时会引起业主或使用人的不便。因此，我们在设计封闭式管理方案时，要细致分析考虑各种因素，才能制定出好的管理办法。

正是由于封闭式管理的上述特点，我们在实际工作中会采用全封闭式管理、半封闭式管理和局部封闭式管理几种方式：

1、全封闭式管理：全封闭式管理是对进出物业的人、车、物全部实行查验放行的管理方法，全封闭式管理要求物业具有物质上的全部隔离装置，而且往往采用先进技术来防止翻越及翻越报警，对物业所有的出入口都进行管理，具体管理内容主要有：

人：访客必须得到业主的许可，并进行登记;其他人员禁止入内。

车：所有机动车辆进行登记发卡，验证后放行。

物：禁止物业不允许存放的物品入内(如危险品、剧毒物品等)，大件或具有一定价值的物品需由业主本人同意方可运出。

全封闭式管理，安防效果好，但成本较高，较高档次的住宅物业，尤其是高层住宅楼宇较多采用这种管理方法。

2、半封闭式管理：半封闭式管理是对进出物业的人、车、物实行部分查验放行的管理方法，半封闭式管理要求物业具备对需要进行验放内容进行限制、隔离和管理的物质条件、技术手段和管理方法。当实行全封闭式管理条件不足时，可考虑进行半封闭式管理，一般较大型的住宅小区、写字楼、工业区较多选用半封闭式管理。

半封闭式管理同样需要根据物业的实际情况进行设计。通常情况下有下列几种类型：

对大型住宅小区的半封闭式管理：对人和物品进行选择性限制(选择性限制是指保安员根据目测、观察和经验，有选择性的对可疑的人员和物品进行查验放行)，而对全部机动车辆进行登记发卡和验证放行。

对写字楼的半封闭式管理：对人和进入物品进行选择性限制，对大件的运出物品进行验证放行，对全部机动车辆进行登记发卡和验证放行。

对工业区的半封闭式管理：对人和进入物品进行选择性限制，对全部的运出物品进行验证放行，对全部机动车辆进行登记发卡和验证放行。

3、局部封闭式管理：局部封闭式管理是对物业进行区块上的划分，对部分区域进行封闭式管理而对其他区域进行敞开式管理，多数运用于混合型物业，如对包含商业街的住宅区，可以对住宅部分进行封闭式管理，而对商业部分则进行敞开式管理。

物业安全管理的具体实施制度

一、24小时值班制度

1、安全管理员分早（7：00-19：00）、晚（19：00-第二天7：00）三班两运转，实行24小时全天候值班制度。