商品房

回迁房与商品房之间到底有哪些区别？

第一、商品房和回迁房的区分标准

商品房的定义很简单，土地是由政府给的，房子是由经过审批的开发商进行建设，房子建好之后，再通过合规的市场渠道进行销售。在开发商和购房人之间进行产权转移，每一步都有法律保障，即使出现纠纷也容易维权。

而回迁房的来源却是个人，通常市场上的回迁房需要分为两种情况来看待。开发商在征收个人土地是补偿给被拆迁户的房子统称为回迁房。这一类房子其实就是开发商用自己建的房子作为补偿而已。

这种直接补偿给拆迁户的回迁房，其本质上与普通商品房没有什么区别，只不过原来这些房子可能是用来在市场上出售，现在直接当做补偿转移给拆迁户而已。

比如说大家在一些小区中会看到回迁户和买房人共存的情况，小区里既有回迁房也有普通商品房，其本质上并没有区别。

商品房预售合同纠纷是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等方面的纠纷。

商品房预售合同主要围绕以下事宜进行维权：

1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;

2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;

3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》；

每个地区维修资金的收取标准都不同。一般购房者应当按照购房款的2%-5.2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行"钱随房走"的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

商品房外墙渗水，看是否在维保期内情况如下：

1、维保期内，开发工程部负责协调施工单位返修；

2、维保期内，物业可帮助业主向工程部协调、通知、告知；

3、维保期外，维修费用应该从公共维修基金支取维修；

4、支取公共维修基金，房管局有制度、物业可以帮助业主向房管局审批、汇报、监督、检验。

根据《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，较低保修期为5年。

关于房屋共用部位外墙渗水问题，在保修期内应由开发商负责修理。目前，很多新楼盘交付时提供给业主的住宅质量保证书上约定的小区外墙保修期一般为5年，超出保修期的大修需要通过小区相关业主及业主大会相关决议才能动用维修资金。

因此业主在保修期范围内发觉外墙有渗水现象应及时联系开发商和物业公司维修。另外，自行修理费用不能抵扣物业费。如果事情紧急，业主垫资修理了，还要把垫付费用要回来。

商品房的优点：

地段便利：和购买住宅相比，选择商房往往能用相同或更低的价格购买一套区域位置更好的房产，由于地段和配套优势，商住房出行相对便利，升值空间也比较理想；

作用灵活：商住房户型设计相对灵活，装修时改造设计空间很大，加上居住办公均可，后期无论是出售还是出租市场都更宽；

面积小总价低：商住房的单价往往并不便宜，甚至有时还比同项目的单价略高，但由于单套面积较小，总价会低很多，非常适合刚工作不久的年轻人用于过渡居住；

不限购：商住房最大优势就是不限购，这点是很多消费者选择它的理由。在限购城市的购房者无需考虑自身的购房资格，同时商住房也不占用购房名额，不受首套房约束。

商品房的缺点：

贷款受限：商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠，首付需50%左右，且贷款期限最高为10年，贷款利率为普通住宅的1.1倍，不能申请公积金贷款；