近日，社交媒体上疯传一线城市炒房的“终极模式”，通过这种方法，炒房者可以通过已有房产套取银行资金，套取的资金可以拿去继续炒房；同时，这样操作风险完全丢给了银行，炒房者不担任何风险。
这道炒房的算术题突然火了，好像一时间大家都找到了炒房的“终极秘笈”，但事实真像这道题一样美好吗？
一位银行信贷经理听完记者转述的上述炒房“终极模式”后，第一反应就是笑了。下面，记者就来带大家好好算算这笔账。
“无本无风险”炒房模式疯传
上述一线城市炒房“终极模式”是这样：夫妻在北京有套房，老公把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万元，老公让老婆把房子1000万元卖给他，首付300万元，贷款700万元。这样，夫妻俩继续住着房子，手里却多了700万元。用这700万元投资的收益，刚好可以用来还房贷。
如果房价大跌，丈夫就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，丈夫还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。这样不管涨跌，稳赚不赔，且会炒高房价。
这到底什么意思？
记者来为大家详细分解一下：
第一、夫妻两人在北京有套房，先把房子只写在老婆名下；第二、假离婚；第三、老婆将房产以1000万元的总价卖给老公，不过房子真正的市场价只有700万；第四、老公无法全款付1000万，于是找银行贷款，银行提供七成贷款，即700万元，老公首付300万元；最后，假离婚的夫妻双方，还住在同一套房产，但手中还有700万现金。
那么，这样操作有什么用？
一是，手中有700万现金，可以拿去做投资，投资的收益可以偿还房贷；当然也可以拿去炒房，毕竟一线城市楼市火爆。此时，两人同时拥有2~3套房，就能成倍扩大收益。二是，700万元现金，正好等于房子的实际价值。鉴于一线城市的房价涨幅已经非常可观，存在向下调整的可能性；如果这套房产跌破700万元，那就断供吧，房子给银行；如果该套房价继续上涨超过700万元，那就老老实实还房贷，毕竟房产增值了，还是划算的。
所以，如果这种方式操作成功，对炒房者来说，确实是“无本万利”的生意，赚钱都是自己的，风险都是银行的。
记者注意到，网络上流传的说法是：现在京沪深很多人都这么做，这就是“次贷危机”的来源。诚然，价值700万元的房产，买房者拿到700万元的贷款，实际上就是零首付，这和2008年次贷危机时美国银行业给予低收入群体零首付的做法，实际上是相同的。
真有这么便宜的事？
赚的钱都是自己的，风险都是银行的，哪里有这么便宜的事情？！
记者采访了一家银行的信贷经理，对于上述情况，电话那头，这位信贷经理笑了：“银行可不傻，价值700万元的房产怎么可能贷到700万元？”
这位银行人士以他所在银行的操作规范，分析了这种操作模式面临的几重障碍：
首先，需要明确的是，二手房交易，银行贷款多少，是按照评估价来确定，而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估，而这类第三方机构通常都与银行（分行或支行）有固定的业务合作关系。如果市价是700万，则评估机构给出的估值通常也在700万左右，不会突然跳到1000万元。据这位信贷经理介绍，在实际评估中，银行为了控制风险，实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。
其次，除了专业的评估机构，银行的业务员会实地勘察抵押物（即房产）的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也是很容易识别的。上述案例中，成交价较市场价高出40%，如此明显的价差，除非业务员傻了，不然是不可能看不出来的。
最后，有过贷款经验的人都知道，银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水，银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际操作中，抵押物仅仅是第二还款来源，银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。
上述案例当中，贷款700万元，如果按照等额本息还款法（30年），则每月需要还房贷3.7万元——按照贷款金额不超过月入50%的比例计算，则要求贷款者每月收入要到达7.4万元！
记者查阅公开资料获悉，在京沪深三地，2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元，全年收入也达不到7.4万元。普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。
事实上，退一万步讲，就算银行业务员作弊、评估机构作弊、银行流水作假，但还是很难发生上述所谓的“无本无风险炒房”情况。毕竟，银行有严格的风险控制流程，信贷的最终审批权并不掌握在业务员手中，要么是在分支行，金额特别大的甚至在总行，具体情况根据各家银行的规定有所差别。做贷款审批的人，都是风险控制的专业人员，是很有可能发现前端环节的舞弊行为的。如果要瞒过银行上级审批的一系列环节，其实是难上加难。
由此可见，中国房贷首付相比国外水平要高出很多，这正是银行控制风险极为重要的手段，银监会、人民银行等对于这方面的监管也非常严格，所以这才保证中国不会发生“次贷危机”（除非房价跌幅超过首付款比例，但这种可能性是极小的）。
安全网延伸阅读：
刑法对骗贷罪的立案标准规定
以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，数额在万元以上的；以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在20万元以上的；虽未达到上述数额标准，但多次以欺骗手段取得贷款、票据承兑、信用证、保函等的；其他给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的情形。
以转贷牟利为目的，套取金融机构信贷资金高利转贷他人，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：高利转贷，违法所得数额在10万元以上的；虽未达到上述数额标准，但两年内因高利转贷受过行政处罚二次以上，又高利转贷的。
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( 责任编辑: 刘宇 )
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