股市还没看清，楼市又看不清了
南京告急、深圳告急、上海告急……同胞们披星戴月，不顾困难，勇敢冲上前去，哪怕机会再渺茫，也要为之挥洒汗水；哪怕目标再高远，也要为之奋力一搏。
这次第，怎一个英勇了得。
可惜，在股市跌落悬崖的年代，这样的威猛，只能用在，买房子上。
一骑绝尘的楼市，在这个春天的几个南方城市，掀起热浪。房价攀升之外，那些动辄上千万的房子，动辄一天卖掉几百套。售楼处的人满为患传递到交易中心，一线城市的热情传递到全国，然后发现还是只有一线城市如此热情。
这样的浪潮涌向何方，侠客岛无从知晓。不妨把一些颇有启发的观点集结于此，供你参考。
知日派·悲观
在一篇广为流传的“雪球”文章里，作者“天涯路”以详实的数据对比，试图证明如今的北京房价有多疯狂，泡沫有多可怕。
论证非常直率，抄录如下。
很多人都知道上个世纪90年代日本楼市和股市出过一次大泡沫，很多也听说过“东京的地价可以买下整个美国”的故事。但是，90年代日本房地产最疯狂的时候，东京的普通住宅到底有多贵呢？
1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈(相当于北京)的人均年收入为694.1万日元，(相当于今天人民币39万元)。
使用面积75平方米(折合建筑面积约为100平方米，精装修)的中高层住宅(相当于中国的商品房)，距离圈十公里以内(大概相当于北京5环以内)的均价为39万*18.7=729万元，折合7.29万元/平方米。
距离圈20~30公里均价(相当于北京5环~6环均价)为39万*8.95=3.65万元/平方米。
要知道这可是在日本经济最鼎盛的时代，人均收入达到39万人民币，最疯狂时期创造的房价最高值，此后东京房价地价一路下跌，最多时跌幅70%，直到现在，26年以后，东京房价也仅恢复到当初高点的50%左右而已。
回头看我们的一线城市，人均收入仅为当初东京的1/3~1/5，可房价基本上已经与东京房价泡沫鼎盛时期接轨，那么未来一线城市房价继续飙升的空间和动力在哪里？东京房价泡沫破灭后跌了70%，我们的一线城市呢？
而对于如今的情况，也有着直接的对比。
悉尼，房屋均价65万澳元每套，大概相当于300万人民币/套。人均GDP约7万美元。
纽约，曼哈顿(类似北京二环以内)公寓均价96万美元/套，相当于6~8万人民币/平方米，纽约人均GDP约10万美元。
伦敦，公寓均价35万英镑/套，相当于3~4万人民币/平方米。伦敦人均GDP约7万美元。
香港，房屋均价约为10万人民币/平方米，人均GDP约为4万美元。
北上深现在房屋均价3~5万元/平方米，人均GDP1.6~2.2万美元。
目前国内北上深这三个一线城市的房价，从绝对值上看，在主要大都市中，已经超过东京等其他绝大多数发达国家的大都市房价水平，与伦敦，纽约，悉尼，新加坡等国际顶级大都市房价已经基本看齐，仅次于香港。
而我们一线城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述发达大都市的1/4~1/6左右。如果按照房价收入比计算，深圳目前的房价收入比已经超过30，为全宇宙最高。
与他类似悲观的，还有一位叫齐俊杰的金融从业者。他的核心论据，来自房地产市值与GDP的比值，论证也非常直接。
国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了，长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。
再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。
1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢？美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米)，平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。
国情派·看好
实际上，看好一线楼市的观点，在当下应该是主流，你周围的亲戚朋友很可能都持有这样的观点。所以这部分我们少选一点，不代表这种观点的市场小。
来自中泰策略的罗文波团队，就直接回应了上面的一些论点，认为房价国别比较的准确度不高。
房价作为宏观指标变量不存在合理的国别比较，只能提供部分参考价值。正如美国2008年金融危机时非银债务GDP占比为210%，1990年日本房地产崩盘时非银行债务占比为195%，韩国1998年金融危机时此指标为152%，硬性的拿中国一线城市与香港、纽约房价绝对值的数据类比来判断房价的方式可能值得商榷。长期来看这种结果即使合理，也不代表房地产短中期没有周期性波动。
这个团队还认为，房价上涨相对环境来看，并非高得离谱。
房地产市场作为一种资产，价格上升一部分是受到供求关系影响(2012年之前全国，2012年之后的一线与部分二线)，一部分原因是货币现象。供求关系良好时，金融属性可以放大供求失衡的程度，导致价格大幅上涨(目前的一线城市)，供求关系恶化时，可以抵消金融属性(目前的三四线城市)。大家现在讨论最多的是房价涨幅的绝对值，这里有一组数据可以供大家参考。1998年至今为期，城镇非私营部门平均工资增长7.5倍，北京月最低工资标准增长5.5倍，上海月最低工资标准增长6.2倍，同期M2增长13倍。如果你觉得中国房地产市场整体价格涨得比上述几组数据更离谱，那么的确有大问题。否则，可能就是呵呵。
所以，结论就是，只要货币政策持续宽松，一线房地产价格拐点难现。
温州派·迷惘
之所以把温州炒房团单独拿出来，是因为在这几年的房地产浪潮中，他们是真正的弄潮儿。春江水暖鸭先知，一线操作者手持真金白银，他们的观点难言正确与否，但具有特殊的价值。毕竟，相对他们来说，即使很多经济学家也没有在切肤之痛中分析过现状。
来自《每日经济新闻》的报道显示，这次温州炒房团丝毫没有出现之前经常见诸报端的疯狂举动。
“目前，温州炒房者趋于理性，对上海等热门城市板块还没有明显的买入迹象，就算有部分人在深圳等地买房，也是在这波火爆行情未起之前。”作为温州一个比较有名的炒房团团长，陈中(化名)向《每日经济新闻》记者透露，市场预期如何，他们现在也还没有底气。
当然，首先要排除一项干扰因素，那就是他们手里还有没有钱。数据显示，有，很多。
值得一提的是，目前，在温州大本营，千亿资金正在“休眠”。最新统计数据显示，截至今年1月末，温州全市银行业储蓄存款余额达4944.16亿元，接近5000亿元，比上年末增加256.28亿元。
如果按照温州全市常住人口915万人统计，人均储蓄存款54035元，比全国平均水平高出1万多元，创历史新高。“储蓄大量回流至银行，在很大程度上说明当前居民个人投资渠道还不丰富。”业内人士对此分析称。
而在去年同期，A股上演了“火爆行情”，其背后，则出现温州资本的涌动。
据温州市证券期货业协会统计，2015年一季度，温州融资融券期末余额78.21亿元，占托管市值1649.29亿元的4.7%。同期，温州全市证券交易额同比上涨249%，占全国总交易额1.94%。
哦，千万别忘了，以前他们是怎么玩的。
1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。
此后，在2001年8月18日，第一个温州炒房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支炒房团前往杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。
此外，温州资本还先后大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。温州炒房团所到之处，当地房价一路狂飙，一时间，“温州炒房团”广为人知，备受关注。
官方·降温
国家统计局最新公布的数据，虽说已经是1月份的情况，还是能让人看到火热的迹象。
2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30%。
数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10%。
当然，到了二月，情况如你在媒体中所见。而这些房价飙涨的城市，政府纷纷表达出了降温的意愿。
上海是这样的——
上海市委书记韩正在会见韩国经济副总理时表示，作为一座特大型城市，上海与许多国际大都市一样，始终面临着人口、交通、环境、住房等共性问题的巨大挑战。特别是住房问题，商品房是特殊商品，需要我们始终高度关注，及时发布全面客观的权威信息，维护市场秩序、稳定市场预期，满足广大人民群众的基本住房需求。
南京是这样的——
1、一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制“捂盘惜售”行为。
2、加大土地供应向高地价“说不”，溢价率超45%调竞价方式。
3、维护买房人的知情权，多种举措抑制开发企业透支房价预期。
深圳是这样的——
深圳市市长许勤在年初时表示，深圳房价涨得太快，与其他城市不在一个步调上，市政府正在研究调控政策，确保房价处在合理区间。2月24日，市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究措施调控房价，同时会加大保障性住房建设的力度。2月26日，深圳市规划国土委副主任乔恒利表示，深圳将继续执行住房限购政策，控制投机需求。
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疯炒一线城市房产，最后的疯狂
春节过后，一线城市房价上涨的信息蜂拥而来。2月23日，北京年后首场土地拍卖即迎来楼面价达4.7万元/平米的地王。据测算，预计房价将在10万元/平米以上。上海内环房价已经涨到7万，不仅一套房一天可以上涨70万元，而且千万元一套的几百套住房也出现日光盘。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平米，突破9万元大关。
这些信息和数据是否真实有待证实，但已能说明一些问题。我早就指出，一线城市房价快速飙升，与土地供给及人口流入无关，东京等城市的土地肯定比北京要有限，但其房价为何会泡沫破灭？人口流入推高房价更是一个胡扯概念。当前一线城市的房地产市场完全以投资者为主导。这些投资者从来就对房价高低不敏感。只要他们预期房价还会上涨，即使房价再高，他们也会涌入市场。而房价的上涨预期完全取决于金融市场条件（利率高低、杠杆率大小、信贷获得的容易程度）及政府的房地产政策。
2015年以来，政府推出了一系列房市刺激政策：住房按揭贷款利率降低到历史最低水平；住房按揭贷款的首付越来越低，住房投资者购买住房的杠杆全面提高；央行货币全面宽松，个人从银行信贷获得十分容易；调整个人住房契税营业税政策，购房者与卖房者都可获得税收优惠。再加上市场一直有人鼓吹政府正要出台住房按揭贷款利率可抵扣个人所得税的政策，物业税近几年无法推出；国内舆论热炒2016年的房价将全面上涨等。在这样的政策及舆论氛围中，中国房价上涨预期又进入了炽热状态。
当前一线城市房地产市场的情况与2015年4-6月份中国股市场外配资涌入时疯狂的情况一模一样。比如，当前的个人炒房与以往已经有很大不同。过去都是一家一户炒，就看个人不同的套路。但现在越来越多的国内炒作者开始众筹买房和联合炒房。众筹炒作就是几个朋友先凑取首付，并准备好约两年时间的月供资金，彼此签订合约，以其中一位的名义买房，约定房价升至某个时点时抛出，获得收益后按出资比例分成。当前一线城市房地产个人炒作就是到了这种地步。
联合炒房就是一些有实力的投资客聚集大量资金，寻找合适的新楼盘。当这些炒房客看中某个楼盘后，就与房地产开发商协商以某个价格把整个楼盘都承包下来，让这个炒房者慢慢卖。这与鑫琦资产情况类似。只不过一个是联合，另一个是组织一个机构。
最为严重的是，面对房价飙升，国内房地产经纪市场乱象四起。比如，为争取独家房源而推升房价、提供合法性存疑的短期贷款、肆意编造虛假房源、无资格证上岗，以自己手上持有的住房自买自卖等方式来推高房价。
可以看到，当前一线城市房地产市场疯狂炒作，房价快速飙升，已经与居民居住没有一点关联，完全是为炒作而炒作，而且这种炒作已经到了最后的疯狂。目前一些地方政府已经开始调整政策，“去火降温”。如仍误认风险可控，可能出现类似于2015年6月中国股市场外配资疯狂后暴跌的情景。
( 责任编辑: 刘长利 )
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