城中村

从主观上来说，是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，二元所有制结构是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。而在一些“城中村”内形成了以城市与农村“二元所有制结构”并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”特征。“从个体理性选择的角度看，‘城中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。”

因此，从“城中村”的历史变迁可以发现，土地的二元所有制结构是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，由各户村民自行建设后租出获得尽可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。故而，我国“城中村”的改造也应从根本的土地制度及权利开始。

根据《城市房地产管理法》第63条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

取得五证，具有合法销售资格，是可以考虑购买的。城中村改造的房屋如果在具备合法手续，能够上市的情况下，与普通的商品房是没有太大的区别。

如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等，由于没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的使用权，所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。一般如果产权尚未明确，可能会由拆迁单位先提出补偿安置方案，报主管部门批准后实施拆迁。

1、 临时安置费、搬迁费

临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算，这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

2、 宅基地补偿

不同地区的补偿标准是不同的，一般情况下，一线城市一户宅基地可以置换300平方米同一地段的高层住宅。这是政府倡导并决定的补偿方式，这也是底线，不能低于这一标准。当然各村基本参照此标准履行，也有个别村甚至会提高补偿标准，比如将300平方米一套内面积发给本集体组织村民。

3、 停产停业损失

该项费用主要针对营运性房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。

1、 集体所有制向国家所有制转变的条件是独特的。我国宪法第十条和土地管理法第二条规定的方式是出售。这种行为的本质可以看作是一种买卖，但仅仅是一种强买强卖。只有一方（国家）意味着另一方（农村集体）几乎无法忍受。农村集体只有强制禁止的义务，难以保证交易的公平。

2、 国家企业所有权的权利义务教育主体是国家，集体土地所有权的权利可以作为一个主体是集体。根据《土地法》第10条，集体所有权的权利主体分为三种组织形式：乡镇集体、村集体和村集团。两种土地所有权可以在集体和国家之间转换，而且是单方面的，只能从集体所有制转换为国家所有制，不能从国家所有制转换为集体所有制；同时，集体所有制的主体不能相互转化。

3、 两类所有权的权力完全不平等，主要体现在两类土地使用权上。但“城中村”的土地所有权往往表现为国家所有权借助“公共利益的需要”不断扩张，“城中村”的集体土地所有权逐渐萎缩；同时也说明集体土地所有者已经看清，国家征收土地并不是完全出于“公共利益的需要”，从而为征收后的土地使用权流转获取商业利益。因此，农村集体开始试图在土地所有权交易中与市场价格讨价还价，甚至要价过高，以保留其土地所有权，村庄可以在城市继续存在。

1、 地域特征。耕地逐年减少，公共设施不足，环境卫生条件较差，土地资源浪费严重；

2、 人口特征。流动人口多，文化平均水平较低，职业构成相对复杂；

3、 经济特征。一是以非农业经济为主，第三产业地位突出。二是经济利益多元化，村里的大部分土地被政府征收或与房地产公司合作开发，留给村民只剩少部分土地，村民重要的经济收入主要来源于农村住房的出租、商铺等物业收益，从业收入和集体经济分红等；

4、 体制特征。土地性质为集体所有，管理以村民自治为主，分配制度具有“村籍”特征；

5、 社会特征。“非城非乡”、“也城也乡”，行政管理仍是村委会统一管理，生活方式逐渐城市化，产生了一批靠租金过日子的“食利阶层”。

城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为"城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差"的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展;不利于城市整体规划和建设。这里是外来人口的主要居住区，生活与生产设施比较简陋，治安状况较差，成为城市进一步发展的隐患。