拆迁补偿

网友提问：目前，我国对于房屋的拆迁补偿比例是怎样的?

律师解答：如果是国家拆迁，据现行规定：

1.拆迁办会给你指定的几个评估公司对您的房子进行市场价评估，评估的是单价 然后实地测量您家的房屋面积(如老的多层单位房测出的面积可能比房产证要大) 最后用评估的单价测量的面积=拆迁赔偿款。

2.或是给您分一套拆迁恢复房，一般是原有面积的1.3到1.4倍不等。例被拆房100平米，回迁房大约130-140平米。

拆迁补偿怎么算

1.对合法有效宅基地证面积在2.5分(含2.5分)以下部分，按1:2.2的标准确定安置面积，在2.5分-4分(含4分)部分按1:2.0的标准确定安置面积。

对宅基地面积在4分以上的超出部分按600元/㎡实行货币补偿。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题;二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制;三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾;四是更好地体现《城市房屋拆迁管理条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

房屋拆迁的补偿形式,是指拆迁人以什么方式方法对拆迁人的损失进行赔偿。通常拆迁人对搬迁人的拆迁补偿可采取三种形式:

产权调换形式:产权调换,是指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿采取的保留被拆迁人对房屋拥有权形式。也就是说拆迁人以易地或再建的房屋作为交换,用作对被拆除房屋的补偿,被拆迁人对该房屋继续拥有原来那种对被拆除房屋的产权关系。

被拆迁房屋的房地产补偿费由四部分组成：

一.房屋本身的市场价格;

二.附属设施补偿值(普通单元式楼房没有此项);

三.超额土地补偿值(平房总建筑面积/总占地面积，即容积率< 0.65，则土地超额部分补偿;

四.附属物及装修补偿。

上述第一项，房屋所在区位的房地产市场平均价格×综合修正系数(由专业评估师根据被拆迁房屋的区位、用途、环境、朝向、年代、楼层、配套设施、使用状况等因素修正确定);

上述第二项，所在区位普通单元式楼房的市场平均价格×0.38(平房);

上述第三项，(占地总面积-总建筑面积/065)本区位平房的市场价格×50%;

上述第四项，先由拆迁当事人协商，协商不成再由评估单位进行评估确定。

房屋拆迁补偿标准的确定

新《城市房屋拆迁管理条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。

原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议;一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。这是新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”的背景。

一.知己知彼是任何一场谈判必须得具备的，因此，在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况?拆迁方和自己情况差不多的企业是怎么谈的?现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么? 有条件的话还可以做一下信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点，那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。

二.一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少补偿项目和数额。

很多被拆迁人就是因为没有做好这样的准备工作，所以对方派出的工作人员一来到家里，被拆迁人就慌神了，被对方“牵着鼻子走”，即使对补偿条件不满，一时却也找不出拒绝的理由。有些胆子大的被拆迁人可能直接没有任何依据地就“狮子大开口”，直接将补偿条件从过低提高到超过正常补偿范围，导致谈判崩盘。

房屋拆迁补偿中的“重置价”也称重置价格,是指按上一年重新建造与应计算重置价的房屋相同结构、相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。也有的将重置价称为房屋的单方工程造价。重置价的计算方法就其本质来说,属于房地产评估方法中的成本法,但重置价实际上还不是成本价,只是成本价的主要组成部分。

房屋重置成新价怎么算

房屋成新是指被拆迁房屋拆迁时几成新，也就是房屋折旧率;

房屋重置成新价是房屋重置价格乘以折旧率;

房屋重置成新价格=房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

房子150平米房子按房屋拆迁补偿,土地证上其他土地按土地征用补偿。前者指拆迁的房屋的新旧状况(如7成新即为70%),后者指宅基地的土地类别(所处的地理位置),区位不同,补偿的价格也不同。