抵押房

根据相关法律的规定，房屋买卖过程中，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有所有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋上存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方不尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，买方可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。

实际上，对于周女士这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》做出了比《合同法》更为明确的规定，《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理

如果已设定抵押权的房屋列入了拆迁范围,抵押人应及时通知抵押权人。抵押权人接到抵押人的书面通知后,可以要求抵押人提供其他房地产重新设定抵押,或者提供其他方面的担保。如果被拆迁人获得拆迂安置房的,抵押权人可以与抵押人协商将安置房作为抵押房屋,重新设定抵押。没有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的担保。抵押权人也可以要求抵押人提前清偿债务。抵押房屋被拆除后,抵押权人可以要求抵押人提前清偿债务,办理抵押房屋的注销手续,解除抵押合同。

根据《物权法》的有关规定，抵押权随着抵押物的灭失而消灭，按此逻辑，随着设有抵押的房屋被拆除，抵押权也应该随着房屋的灭失而消灭。可是抵押权有其特殊性，在房屋拆迁后，抵押权并不会因此而消灭，而是转移到房屋拆迁后的补偿金或者调换的产权房上。而作为抵押权人的银行，在设有抵押的房屋拆迁时也要参与到其中与被拆迁人共同协商。

房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权从以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

对设有抵押权的房屋拆迁时应注意以下几点：

一.由于国家建设需要，把已经设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应该及时书面通知抵押权人。

二.抵押双方可以重新设定房地产抵押。

抵押人可以将自己合法取得的其他房地产或财物，重新设定抵押权，以代替被拆迁房屋上所设定的抵押权;或者以产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同，以保障债权的实现。重新设定抵押权后，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿，在前一种情况下，被拆迁房屋上设定的抵押权消灭，所有权回复到完全状态，被拆迁人有权依法选择补偿方式。

被抵押的房屋发生损毁灭失而引起纠纷的处理

我国《担保法》第五十一条规定:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。”

抵押房屋发生灭失、毁坏后,对抵押人的法律效力涉及抵押权的保全效力。所谓抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失,可能会出现以下三种情况:(1)当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如抵押人不停止其行为,抵押权人有权诉诸法律,请求法院责令其停止;(2)当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时,抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保;(3)抵押房屋的毁损系第三人而为时,抵押人有义务向第三人请求赔偿,并提供与其所得赔偿金相当的担保,否则抵押人有义务向抵押权人以自己所得赔偿,提前清偿债权。

《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

一.房屋抵押后能转移所有权吗?

朋友将购买的房屋向银行办理了抵押贷款，或者我名下有一套房屋，但是已经抵押给银行做了贷款，请问能将房屋过户给别人吗?

在实务中，抵押人须结清银行贷款，使抵押权消灭后，方能将房屋过户给其他人。因为银行尚未完全收回贷款及贷款利息，如果所有权人将抵押物转让，势必影响银行实现债权，所以，法律规定在抵押期间，原所有权人转让抵押财产应当取得抵押权人的同意，而实务操作中，银行同意的条件多为债权人结清贷款，即先结清贷款后过户房屋。

被抵押的房屋发生损毁灭失而引起纠纷的处理

我国《担保法》第五十一条规定:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。”

抵押房屋发生灭失、毁坏后,对抵押人的法律效力涉及抵押权的保全效力。所谓抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失,可能会出现以下三种情况:(1)当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如抵押人不停止其行为,抵押权人有权诉诸法律,请求法院责令其停止;(2)当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时,抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保;(3)抵押房屋的毁损系第三人而为时,抵押人有义务向第三人请求赔偿,并提供与其所得赔偿金相当的担保,否则抵押人有义务向抵押权人以自己所得赔偿,提前清偿债权。

一、银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷

另外，如果开发商在向银行提供担保或还贷方面出现问题，银行可能会依法行使抵押权，通过拍卖房屋来还贷。因此对于购房者来讲买已被抵押的房屋风险是比较大的。在这种情况下，开发商与购房者的房屋交易手续和开发商与银行解除抵押手续之间的相互衔接就显得至关重要。具体来说，购房者在与开发商签订房屋买卖合同前，应得到银行的明确承诺。即由银行密切配合，保证收到相应数额房款后即解除抵押。比较理想的方案是，签买卖合同与解押手续一并操作，并尽量减少两种手续办理上的时间差。总之，只要购房者能掌握好支付房款与解除抵押之间的合理衔接，便可使自己的购房风险降到最低。

二、若开发商未通知银行或者未告知购房者，转让行为无效