公房买卖

一、购房过程中购房人去世的，如何办理产权手续?

购房人在办理购房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续支付的，可由其继承人按照原协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下。

二、承租人的继承人是否有获得房屋的租赁收益的权利?

公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系，是一种不完整的不动产所有权，比如说，公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益，其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。按照中国《继承法》的规定，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人只有使用权，没有所有权，所以并不在遗产范围，依法不能继承。根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”所以，在司法实践中，一般来说是可以变更承租人。

根据其交易标的，公房买卖可以参照现行处理商品房买卖纠纷相关的法律规定。理由如下：

第一，首先，商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。在商品房合同中，双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，不具有排他的效力，故而商品房物权的变动必须依赖不动产的登记制度。根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看，这些规定同样适用于公房使用权的买卖。

第二，其次，根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，是不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房买卖协议后，在房屋买卖协议成立后，房产使用权虽没有转移，但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。

一、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。

二、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

三、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

哪些公房不可以买卖

1、以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。

2、已经被列入拆迁公告范围内的公房。

3、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

4、有所有权纠纷的公房。

5、已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。

6、上市出售后会形成新的住房困难的公房。

7、擅自改变房屋使用性质的公房。

8、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。

市民想进行公产房交易，必须经过上海市房置换进行公有住房使用权挂牌代理转让。可是，市民陆女士与刘先生却忽视这一程序，私下签订房屋买卖协议，该合同属无效合同。

2011年4月，陆女士与刘先生达成了房屋买卖意向，陆女士将其承租的一处公有住房以40万元卖给刘先生，双方签订《房屋买卖协议》。随后，双方到上海房置换办理置换手续时，却被告知该房屋现估价45万元。

同时，直属公有住房置换需按照程序挂牌交易。而摘牌过程中，刘先生未能摘牌成功，陆女士与成功摘牌的意向购房人田某按照45万元的价格签订《房屋交付确定书》。刘先生认为，其与陆女士签订的买卖协议在先，田某与陆女士之间签订的协议无效，诉至法院要求陆女士继续履行与其签订的合同，并办理上述房屋过户手续。