土地征收

第一章

第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，制定本条例。

第二条为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

第三条本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;

(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;

(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;

(一)补偿安置方案的拟定和公告：

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款的规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

此外，根据《征收土地公告办法》第8条的规定：征地补偿安置方案公告应当包括下列内容：

(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;

(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

由于《土地管理法》修正案未正式出台，因此，国家征地补偿政策仍然沿用2017年的标准。

一、农村土地补偿标准由四部分费用组合而成

农村土地补偿标准是由于后来国家进行土地深化改革而制定的一项土地征收补偿标准。这个农村土地补偿标准是通过四个部分的费用总和而成。主要有：土地补偿费、人员安置补助费、青苗费、其他附着物费用。

土地补偿费+人员安置补助费+青苗费+其他附着物费用=土地征收款。

二、具体计算细则

1、土地补偿费的标准。按该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍进行补偿。

2、安置补助费的标准。按照安置的农业人口数计算。每个人口数的标准，是该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，最多不超过十五倍。

3、附着物补偿费的标准。参考当地经济水平，按照相关规定执行。

征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。

(一)征地的批准程序(以大型建设项目为例)

1、建设项目依法经国务院或省政府批准。

2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。

3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。

4、经市、县政府同意后逐级上报。

5、征收土地等方案依法由国务院或者省政府批准。

(二)征地的实施程序

1、发布征地公告

(1)发布机关：市县政府。

(2)发布范围：被征收土地所在地的乡(镇)、村。

(3)公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。

(4)发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。

集体土地征地补偿协议

甲方:×××区××镇×××村村民委员会

乙方:×××××房地产开发有限公司

为支持甲方村镇改造建设工作,甲方同意由乙方负责×××村村镇改造。为此,甲、乙双方经协商一致,就本协议项下甲方地块的集体土地征地补偿、甲方村镇改造工作、村民动迁安置等事宜,达成如下协议:

第一条 地块的位置和面积

1、拟征用(收)甲方地块(以下简称该地块)位于×××区××镇×××村,四至为:东至×××、西至×××、南至×××、北至×××,具体位置和四至详见附件一。上述地段可开发总面积68.5万平方米以上,其中耕地×××平方米、园地×××平方米、林地×××平方米、农田水利用地×××平方米、养殖水面×××平方米、建设用地×××平方米、www.fdcew.com未利用地×××平方米,甲、乙双方同意按土地面积68万平方米核实补偿,超出部分乙方不需向甲方缴纳任何补偿费用直接办理征地手续。

1、针对耕地

按照土地管理法的规定，政府征用或征收有集体土地的，必须支付有关补偿费用，具体包括三大块：土地补偿费、安置费、青苗补偿费。后两项发到居民手中。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

(一)规模失衡

虽然我国地大物博，但是可以征收的土地资源有限，超过一定限度就会打破生产平衡，甚至给整个经济链造成难以想象的影响。近几年，我国经济发展迅速，用地量也在逐步加大，在经济全力前进的同时，我国大量耕地变成了建设用地，而根据《中华人民共和国土地管理法》“第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”之规定，凡是进行建设需占用集体土地的必须进行征收为国有土地后才能实施，而对政府的征地行为缺乏有效约束，各级政府不仅在城市基础设施建设、发展教育文化和社会公益性事业等方面大规模征用农民耕地，而且征用农民土地进行招商引资，用于开发区、房地产等商业性项目建设，这就需要大量的征地，而把大量集体土地变为国有土地的同时，大量农民失地、失业，失地农民人口数呈逐年上升态势。

一、土地征用与征收的概念区分

1.土地征收

是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转为国家所有,并对被征收人给予补偿的行为。

2.土地征用

是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地并给予补偿，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为。

二、土地征收与征用的具体区别

1.法律后果不同

土地征收是土地所有权的转移，即由集体所有变成国有;土地征用只是土地使用权的暂时转移，土地所有权并不发生变化，仍然为集体所有。这一点正是土地征收和土地征用的本质区别。

2.审批机关不同

土地征收的审批权集中在国务院和省级人民政府两级;土地征用的审批权是县级以上人民政府国土资源管理部门。

3.实施程序不同

根据《土地管理法》的规定，由于土地征收是所有权的转移，因此土地征收的程序比土地征用的程序更为严格。