面粉比面包贵频繁上演是房企疯了吗

去库存的大背景下，各地房地产市场众生百态尽显，加之日前央行行长周小川明确表示，房贷首付比例降低仍有空间，各类城市分化进一步凸显。日前，北京市统计局发布了1月全国70个大中城市住宅销售价格，显示，1月一线城市继续维持“高姿态”，新房、二手房价格环比涨幅进一步扩大;部分二三线城市受到持续出台的刺激政策推动，出现上涨迹象;另外，还有以三线城市为主的部分城市始终难有起色。

但是，今年的土地市场是惊喜不断的一年，土地一拍，必出地王，不断冲击着人们眼球。每一次拍卖现场，人头攒动；每一次拍卖落锤，人们唏嘘不已，感叹“面粉价已远远超过面包价”，质疑未来上市房屋要卖价多少才能回本。是房企老板疯了吗？不过，反过来看，地价如此之高，房企为何还争抢呢？是单纯的看好北京等一线城市，不惜重金购地吗？对此，我们对房企疯狂拿地的原因进行梳理。

一线城市库存风险低于二三线城市

2015年房企已形成回归一线城市的趋势，一方面是一线城市如北京房价高企，销售额对企业贡献度远高于二三线城市。北京的销售额相当于6-15个二三线城市；另一方面，二三线城市高库存带来高风险。据中原地产研究部统计数据，一线城市，如北京库存消化周期为10个月，二三线城市分化较为严重，如青岛和西安去化周期达22个月，但也有相对较好一些的，如厦门和武汉去化周期在12个月左右。另据统计，近6年累计购地与销售比数据显示：一线城市土地供应有所改善，购地销售比上升至1.04，二线及三四线城市土地存量仍较大，购地销售比均高于1.3，有部分城市超过2，存在着供大于求的压力。

土地稀缺，房企以最后一宗地的心态抢购

经过十几年土地开发，北京四环内土地已基本开发完毕，土地郊区化发展越来越远，土地资源有限性愈发凸显。另外，从宏观层面分析，2016年国有建设用地供应思路主要是减量发展，在存量中求发展，积极盘活闲置低效存量建设用地，这将是未来土地市场的新常态。国土资源部曾表态：北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。在土地稀缺的状况下，房企普遍用战略思维考虑，在一些目前拥有项目的区域以高价拿地，其实是有利于规模效应发展，有助于成本摊薄，且具有区域资源垄断性。因此，在一些热点板块一旦有土地供应，房企普遍以抓住最后一根稻草的心理进行抢购。

从2016年土地市场成交地王来看，其楼面地价已远超当前区域在售新盘价和二手房价，据了解，目前房企在拿地前计算预期可承受楼面地价时，原有考虑因素有红线外交通、配套、业态、规划、园林、产业发展等，红线内如开间、进深、临街、竖线、自然条件等因素仍然是房企的对比标准，但楼面地价并不完全按照地块所在区域的当前二手房或新房售价进行推算，而将评判视角进行扩散，可比项目放眼于全北京。

地王背后的隐忧

“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实。资本推动下的土地狂欢，背后的隐忧并非无人预见。在业绩推动、避险需求等多重因素影响下，房企纷纷涌至一线城市抢夺土地，风险或许由此聚集。

对于北京今年地王频繁“出没”的丰台区，业内分析师表示，“丰台区作为市场热点区域，房企竞争较为激烈，短期内同区域拿地成本区别较大，抑制了项目发展灵活度。”在国企集中推动下，区域价值会有整体提升，丰台区来年豪宅地位已然落定。但是，在2016年高端住宅供应集中的情况下，用远高于周边项目的成本参与同区竞争，必定会成为该项目竞争的短板，不具备灵活的价格调整空间。那些周边尚未开发的同质地块较多、且在成本上处于劣势的高价地块，其竞争压力巨大。

从长远看，一线城市及重点二线城市的土地供应是偏紧的，尤其是中央曾多次提及严控特大城市人口及土地供应，且在近几年房企投资重心回归一二线城市的趋势之下，重点城市土地资源的稀缺性日益见长。因此，当前房企在重点城市的投资储备已是至关重要，如今的投资格局已经决定了三年后的竞争格局。对于规模房企而言，之所以硬着头皮拿“地王”，更多就是基于未来竞争格局下的资源卡位。

“其实大家都很清楚，‘地王’项目对应的是高端客户。而高端客户就像池子里的大鱼，捞一条少一条，大鱼捞完了，小鱼要长起来需要时间。但是，‘地王’一个接着一个，哪里等得及小鱼长大呢？”新城控股副总裁欧阳捷担忧的是：如此多的“地王”项目，最终由谁来买单？

在北京等一线城市如此疯狂的土地市场下，地价不断攀升，高地价打造的项目价格也在上涨，地价和房价似乎看不到“顶”了，更令人担忧的是，在高库存下，将来的市场购买力有多少能够为如今的地王买单？

房企赢利点计算方式多元化解局？

随着土地价格的不断刷新，楼面地价直逼当前区域房价，企业利润面临巨大挑战。如果按照旧有利润计算方式，拿地注定是亏损。但实际情况是，在当前市场发展情况下，房企赢利计算方式发生变化，从单一的关注因素，向其链条上下游延展。

目前地价高企，导致成本增加，但对于上市房企来讲，通过金融和资本运作，可以把土地作为标的发债、发信托基金等，也能变换途径收益。另外，上市房企的高调拿地，对股价上涨也有助推作用，从股市中获取高回报，来弥补地价带来的高成本。可见，在目前房地产市场环境下，房企的收益与成本的计算方式在悄然发生着变化，更加多元化，金融资本正在改变着房企的盈利结构。

综上，房企高价拿地，虽非本意，但既决心拿下，必有其操盘，运作之力。

( 作者: 刘长利 )