一房二卖

一、开发商拿同一套房子先后与两个购房者签订商品房认购书算不算“一房二卖”?

合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到法院起诉开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。

二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力

根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

买房前：

1.了解开发企业的资质、信誉度等。

2.看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

3.看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。

4.及时向律师咨询购房注意事项。

5.尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。

买房时：

1.交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益;通过备案有效防止一房二卖。

主体大多是二手房买卖中的自然人

涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。

具体构成合同诈骗罪

卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。

刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。

“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。

遇到一房两卖怎么办

一、首先在买房的时候就一定要在交付房款后去办理产权登记，这个是一定要办的，尤其是买卖2手房，新房的大开发商还不会做出这种事情但是有的买卖2手房的产权人本来就是个骗子，以低价吸引购房者，如果不办理产权登记会造成麻烦。

二、由于国家认定的是一物一权，也就是谁在国家房产局办理了产权登记，那么这个房屋的所有权就是谁的，国家只认定这一个人，其他任何人提供的购买凭证或其他证据都不能更改这一认定事实。

三、也就是说即使你的成交在前，但是后买房者办理了产权登记，无论成交价格是比你高，或是比你低，国家就只认定产权登记者拥有房屋的所有权，即使原房主退钱给别人，且认定你才是正式的买卖交易人也是如此。

四、因此发生一房两卖，首先要确定一下房屋产权登记是否做了，如果都没做，就要抢先一步去做产权登记，那么就不会有任何的麻烦了，如果别人已经做了产权登记，那么自己也别和新房主闹，去找原房东协商解决。