楼市疯狂发热是什么推动着房价上涨？

金钱不断涌入开发商“明股实债”成楼市背后推手

楼市疯狂的直接原因，是大量热钱的涌入：在需求端，购房者自己在砸锅卖铁，银行、中介不吝向他们贷款；而在供给端，各种融资手段也异常活跃，各显神通汇集到房地产开发商这里，包括各种银行贷款、非银行金融机构贷款、打了个地基就要来的首付、承建商的垫资等等等。所谓房地产信托，其实很好理解，就是专门做房地产的信托项目，出资人把财产委托给信托公司，用于投资房地产行业。最近，房地产信托火爆的证据凸显，8月房地产集合信托共发行63只总额237.8亿元，较上年同期158.1亿元同比上涨50.4%，环比则较7月的195.9亿元上涨21.4%。

那“明股实债”是怎么一回事呢？这是因为，企业发债有不能超过净资本40%的法律限制。到上限了，就不能继续发债，房地产信托筹来的热钱就不能通过认购债券的方式进场，于是，房地产信托就利用信托这一金融形态较为灵活的优势，“入股”开发商（通常是入股子公司），来实现把热钱投入房地产的目的。但明面上是认购股票，实际上还是债务，因为信托产品通常要的就是稳定收益。所以“入股”的时候信托公司就跟开发商约定，到一定期限后由开发商向信托公司以一定的价格回购股权，并保证信托公司取得一定收益。这就是所谓的“明股实债”。最近的资本市场上，阳光城与五矿信托，华夏幸福与平安信托之间就采取这种合作方式。

对于信托公司来说，“明股实债”这种方式意味着什么呢？首先说明他们不太在乎风险，因为关于回购的约定属于“抽屉协议”，实际上是不具有法律效力的，开发商可能会违约，违约的话信托公司就不得不真的当股东了。要知道，一旦开发商财务方面出现什么问题，先清偿的是债权，股权是后面才清偿的，所以说“明股实债”对于出资者来说确实是有风险的。但信托公司依然肯这么做，解释就是两点，一是信托公司判断房地产行业不会崩，还会继续涨，另一点就是投房地产利润太高了，风险值得冒。或许两个理由都兼而有之。

“明股实债”的背后，是房地产开发商资产负债率一路攀升

来自于信托公司的“明股实债”，只是开发商无所不用其极融资的一个表征，从总体趋势来看，房地产行业已经越来越会利用外部资金。据方正证券统计，房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，这意味着杠杆成倍增加。

今年三月的专题《今年的楼市调控，为何会来得这么快？》就曾经讨论过，在当今中国，经济活动以背着债务的形式进行，已经越来越频繁，人们也已经越来越习惯——“明股实债”这种方式，就是在“四万亿”的狂欢中开始流行的。而且，越是负债率高的社会，人们的逐利冲动也越强。人人都知道高杠杆是杯毒酒，但这毒酒却如此美味，已经停不下来了。信托资产管理人、开发商老板或经理等楼市运行的具体操控者，都迷恋大额资金出入所带来的高报酬，反正出了问题也就拍拍屁股走人，往往由国家和社会兜底，谁还在乎风险？于是谁都会继续这击鼓传花的游戏。这就是为什么说了好几年的“去杠杆化”难以实现。

要让市场退烧，更重要的还是降低市场主体对楼市的期望

不久前，央视知名财经评论员刘戈在一篇文章中提到“任何城市的房价上涨都只有一个理由：就是人们都认为房价会继续上涨。显然，过去的几个月在一线城市和部分二线城市在这一点上达成了更加广泛的共识。”

这是一个很精确的洞见，当市场各主体都认为房价会涨的时候，那他们就会用行动来推动房价，需求端人们都在四处找钱，供给端则不断投钱，甚至中介也在不停地行动。要想办法让市场各主体“冷静”下来，让开发商不再过度举债，除了进行监管之外，最重要是降低他们对楼市的预期，甚至让他们为风险付出代价。

比如，刘戈认为这轮上涨与城镇化关系不大，而是完全体现了房地产的资本属性，房子作为资本的价值是从哪里来的？不单是一块地皮和一堆钢筋混凝土，而是绑架了户籍、学区、医院等种种福利。所以，许多一线城市的房子一直被认为最有价值的资产，胜过黄金。要是能解除部分附带属性，就能降低市场对房地产的预期。

另外，国家不再允许“预算软约束”（指对政府支出缺乏有效控制，预算机制无法制约政府过度支出的倾向），严格控制地方政府和国有企业随意举债的行为，也能有效阻止国有资本涉入房地产，有效降低楼市上涨预期。

此外还有很多国外已经验证过的明确能够控制房价的办法。但如果总是说说而不去做，市场就会视为“狼来了”而不去担心，反而认为监管层面有意在保房价，那这些措施就很难起效果了。如果购房者、开发商、中介都依然认为房价还会涨，那么房价大概就只能一直烧下去了——直到泡沫完全破灭。

( 作者: 胡玲玲 )